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房地产项目投资经济成本测算软件


房地产开发投资项目经济成本测算软件
                                       ————全国首发国内唯一一款此软件

标签及关键词:房地产 项目投资 投资决策 项目运作 精细化管理 经济成本测算 前期研究
   信息化建设  战略管理 全面预算 绩效管理   管理咨询 房地产ERP 房地产经济成本测算解决方案
一、业务背景
        房地产开发投资项目,是房地产企业主要经营活动,它包括项目投资决策和项目实施运作两个层面。项目投资决策,即通过项目前期研究,对项目进行决策是否可投。而项目经济成本测算,是前期研究,即项目投资决策的重要组成部份,它通过对项目成本及费用、价格、收入、利润等经济数据进行测算,对风险识别和评估,以利于项目投资决策。在项目经济成本测算中获得的经济数据,又能在实际项目运作,成为控制成本、资金融资使用、风险控制和应对的基线,以利于对项目实际管理,保证房地产企业获得预期收益。
        目前房地产企业在开发投资项目管理上现状又如何了,让我们来看看。
        因中国人口众多,对房屋有刚性需求,房地产增值的特性又使其有较强投资需求,加上地方政府土地财政、城镇化建设进程,都推高了房地产成为皇帝的女儿不愁嫁,一上市就遭到哄抢。房地产项目也成为银行眼中的香脖脖,优质的贷款项目,因而房地产企业融资也非常容易,资金上不用担心什么。
       上述房地产市场状况决定了房地产企业内部管理如下现状:粗犷型管理经营模式;不注重内部管理;不做项目投资决策或仅凭简单经验估算来决策;在项目运作控制上,成本控制依据不准确,只对大的成本项目进行控制,成本管理没有落到实处;风险识别和控制意识淡薄;资金计划虚空;不太注重内部工作效率。
        如今房地产行业发展趋势又如何了:房价远高于民众购买力,民众怨声载道,社会效益低下;做为国民经济支柱产业,如发生泡沫,将彻底动摇国家宏观经济基础;政府从国民经济发展和社会维稳的需要出发,必定对房地产行业进行调控。
采取诸如,房地产税、信贷紧缩政策、限购令、保障性住房政策、闲置土地查处、节能减排需求等各项政策对房地产进行调控。而这些调控政策,将对房地产企业产生很大的影响。
        如,民众期盼房价下降,然而待价而估;住房销售数量聚降,房地产企业资金难以回笼,进而资金链发生断裂;只能采取捂盘或者降价等方式来应对,必定压缩了房地产企业的利润空间。
        房地产应该如何应对此局面:针对市场需求,进行科学的项目策划,对市场进行精准化定位;细分客户市场,通过差异化获得利润空间;通过加强内部管理问管理要效益。其中加强内部管理,即是要对房地产项目投资全过程中的精细化管理,包括项目决策和项目实施运作的精细化管理。
二、系统概述
      《“灵动”房地产项目经济成本测算软件》是创灵动公司融合国内先进的房地产管理理念和思想,以及先进的互联网技术,以JAVA平台为基础,创灵动自主开发的JVC二次开发平台上,开发出的一款房地产项目经济成本测算软件。
        系统为B/S应用,只需在服务器上进行安装部署,通过浏览器就可访问该系统。
        该系统包括项目、项目背景、项目技术经济指标及能耗管理、经济测算、风险评估、宏观调控等6大主体业务功能,及系统管理等配套功能。另外系统还提供了二次开发接口,利于客户自行增加新的功能;其他系统集成接口,可以跟ERP、OA、项目管理等系统进行无缝集成。系统不特定依赖某个数据库,ORACEL、DB2、SQLSERVER等大型数据库都支持。系统可进行区、市、省、全国四级应用,未来可扩充为全球五级应用,以利于房地产企业跨国运营。
       系统针对房地产开发项目中涉及到前期费用(土地、报建、设计费用等)、办公管理费用(开发、销售、物业管理)、室外配套工程成本、室内配套设施工程成本、基本预备费用等全过程全部费用进行数据采集。然后根据周边项目调查对房价进行测算及预估、进而对房地产项目进行收入预测及成本构成分析。用款计划,及银行贷款(还本付息)的测算可以拟定出房地产项目中对资金需求及安排。同时也关乎于项目资金成本测算的计算。在以上基础上,对房地产项目的整个利润(销售)进行预测。最后,从盈亏平衡、建设投资敏感性分析、平均售价敏感性分析、各项销售占总投资成本比例、延期销售对总投资成本及利润的影响分析等对项目进行风险评估。以上就完成了从经济(收益)角度完成了房地产项目可行性的研究工作,以确保该开发项目是可投和以及获得预期收益。同时设定了房地产项目对水、电等能耗的测算,以便通过对房地产项目能耗监控,从而鼓励房地产行业在房地产项目上积极创新利用新型技术,达到节能减排目的。系统另从利润分析及评估、住房总价及收入比值分析、分项成本构成分析、土地成本的横向比较分析、节能减排的横向比较分析等进行宏观调分析。
三、系统目标及价值
        1、有利于对项目投资全过程(项目决策和项目实施运作)精细化管理,使企业获得预期收益,具体表现为:
        2、掌握成本、识别风险利于项目投资决策;
        3、便于资金统筹安排、融筹资及控制;
        4、合理定价(以利润率、以土地成本、以购买力等为依据进行定价),确保竞争优势,获得预期收益;
        5、预测不同区域市场未来发展趋势,引导正确投资方向。
四、系统特点及优势
        1、易用性:A、强大搜索功能,准确定位项目;B、随处可见的帮助功能,指导表格填写;C、流程化操作引导,每完成一个表,系统提示是否进行下一表操作,引导性强;D、用户痕迹保留,重新登录时,可以进入上一次的操作点。
        2、实用性:A、科学动态的数学模型:使计算和预测更准确,适应性更强;B、专家级经验参数值:使预测变得更逼近实际,更具实效性;C、地区数据库:能够根据地区不同自动加载和引入相应的数据,极大地方便操作,减少工作量;D、表格区分:将表格区分为原始数据表和生成表,尽量重复引用数据,减少数据录入工作量。
        3、高增值性:A、可按区、市、省、全国、四级区域,按土地成本、销售定价、利润三大指标来进行统计分析,从而为不同区域的项目,制定合理的销售价格和获得相应的利润,引导正确的投资方向;B、系统易扩充,通过系统集成接口,能无缝与企业ERP和项目管理、OA等其他系统集成;C、通过二次开发平台,用户可自行开发和增加功能。
        4、高安全性:A、网上传输加密;B、U-KEY:客户端U-KEY支持;C、数据备份与恢复:可配置。D、权限分配:区分操作员和管理员、对单个表操作可授权,可定义角色、可按地区进行授权,上级对下级数据可访问,不能平级或跨级进行访问。
        5、经济性:根据不同的企业用户,设定不同的版本,让企业享受服务的同时,以承受得起的价格来拥有软件。
        6、贴身性:如有必要可在系统实施时,提供专业的经济测算及风险评估顾问咨询和指导服务,使企业能够快速拥有自己的经济测算及风险评估能力。
五、系统适用用户及版本区分
        1、系统可广泛适用于:房地产企业、发改委、国土局、税务局、第三方中介机构、银行、学校等。
        2、按软件所使用对象,本系统可划分为:灵动易房版、灵动易测版、灵动易控版、教学版。
              灵动易房版又可分为普及版(同市内项目)、经典版(同一省内项目)、集团版(全国范围内)。
              灵动易测版又可分为市测版、省测版,全测版。
              灵动易控版又可分为市控版、省控版、全控版。

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